Shutterstock/FOTODOM Огромные торговые центры, еще недавно бывшие символами потребительской культуры, стремительно теряют посещаемость и экономическую эффективность. Сегодня они сталкиваются с двойным вызовом: взрывным ростом онлайн-покупок и формированием сети микросервисов внутри жилых кварталов. Архитектор компании «Вектор Проект» Елизавета Шиляева рассказала «Стройгазете» о том, что это не временный спад, а структурный сдвиг, требующий переосмысления самой логики организации общественных и коммерческих пространств в городе.
Традиционные торговые центры теряют позиции на рынке. Вместо них появляются новые форматы продаж, основанные на высоких технологиях, индивидуальном подходе и заботе о комфорте покупателя. В результате торговая недвижимость переживает серьезные преобразования, приспосабливаясь к новым реалиям и меняющимся предпочтениям общества.
Этому способствуют несколько ключевых факторов. Во-первых, онлайн-шопинг приобретает все большие масштабы. Благодаря развитию электронной коммерции потребители всё чаще совершают покупки дистанционно, предпочитая заказывать продукцию через интернет-сайты и приложения. Таким образом, необходимость посещать физические магазины снижается.
Во-вторых, меняется структура спроса. Современные покупатели стремятся к персонализации покупок и качеству обслуживания. Они ценят индивидуальный подход и хотят получать уникальные впечатления от шопинга. Гигантские торговые центры не всегда могут удовлетворить эти потребности, предлагая стандартные решения и однотипные услуги.
В-третьих, растут арендные ставки и коммунальные платежи. Большие торговые центры несут значительные расходы на содержание недвижимости, охрану, отопление и электроэнергию.
Ключевую роль в переходе на новые форматы торговли должны сыграть грамотно спроектированные первые этажи жилых зданий. При этом надо понимать, что опустевшие ТЦ — не приговор, а возможность для масштабной реновации. Современный подход предполагает их превращение в многофункциональные хабы, объединяющие:
– Логистику: переоборудование части площадей в распределительные склады или дарксторы для «последней мили», что сокращает грузопоток в жилой застройке.
– Досуг и социализацию: создание спортивных клубов, выставочных пространств, открытых площадок для мероприятий.
– Работу и услуги: размещение коворкингов, центров госуслуг (МФЦ).
– Социальные проекты: предоставление площадок для программ активного долголетия, волонтерских центров, городских инициатив.
Ну а коммерческая инфраструктура первых этажей с магазинами, пунктами выдачи, кафе и сервисами — уже реальность. Сегодня это основа «города 15-минутной доступности». Чтобы первые этажи работали без ущерба для жителей и были успешными, нужно решать задачи комплексно.
Важно разделить грузовые и людские потоки еще на этапе планировки, предусмотрев отдельные въезды, разгрузочные площадки в стороне от тротуаров и изолированные складские зоны. Также обеспечить комфорт жителей, внедрив инженерные решения, которые полностью блокируют проникновение в квартиры запахов, шума. Необходим глубокий анализ и функциональное зонирование еще до начала проектирования, чтобы создать оживленное и проходимое пространство, которое привлечёт арендаторов.
Главным препятствием для создания удобных и функциональных кварталов является устаревшая нормативная база. Сегодня срочно нужны новые, конкретные правила.
Например, для пункта выдачи заказов нужно делать отдельный вход с улицы, чтобы покупатели не ходили через двор. Необходимо ограничить график поставок: привозить товар малотоннажными машинами и в дневное время. Установить максимальный срок хранения посылок — например, не больше трех суток. Полностью запретить в жилом доме фасовку, переупаковку и разборку крупных партий товаров. Ввести жесткие ограничения по высоте складских стеллажей, чтобы не создавать излишней нагрузки. Прописать нормы по шумоизоляции помещений и раздельному хранению разных типов товаров. И, конечно, подробно регламентировать, как должны быть обустроены и изолированы зоны разгрузки.
Существующие пространства в городе нуждаются в перепрофилировании площадей с учетом новых городских потребностей. Ну а современные первые этажи — это не просто коммерческие помещения, а стратегический элемент городского планирования.